Défiler pour découvrir Accueil / Actualités / Le congé donné par le preneur en matière de bail commercial Le congé donné par le preneur en matière de bail commercial En matière de bail commercial, si le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement protecteur, il conserve également la faculté de mettre fin au bail de manière anticipée.Le congé donné par le preneur constitue ainsi un mécanisme essentiel lui permettant d’adapter son activité aux évolutions économiques, tout en respectant un cadre juridique strict. Encadré par les dispositions du Code de commerce, ce congé obéit à des règles précises, dont la méconnaissance peut entraîner son inefficacité. Célia Zeig COLLABORATRICE ACTA Service locatif Titulaire M2 droit de la responsabilité et de la réparation Articles récents Le congé donné par le preneur en matière de bail commercial 12 juin 2026 La demande de renouvellement du bail commercial par le preneur 12 juin 2026 Le congé avec offre de renouvellement du bail commercial 12 juin 2026 1. Le principe : la résiliation triennale du bail commercial Le principe est posé par l’article L.145-4 du Code de commerce : Le locataire peut donner congé à l’expiration de chaque période triennale. On parle classiquement de bail « 3-6-9 » :– résiliation possible à 3 ans– puis 6 ans– puis 9 ans (terme du bail) Ce droit s’inscrit dans le cadre général du statut des baux commerciaux défini par l’article L.145-1 du Code de commerce.Il garantit au locataire une souplesse dans la gestion de son activité commerciale. 2. Les exceptions à la résiliation triennale Le principe connaît toutefois des exceptions. Les clauses limitant la faculté de résiliation Depuis les évolutions législatives, certaines clauses peuvent restreindre cette faculté dans des cas spécifiques.Sont notamment concernés :→ les baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans→ les locaux monovalents→ les baux de bureauxDans ces hypothèses, le locataire peut être privé de la faculté de résiliation triennale.👉 Ces limitations doivent être appréciées au regard des dispositions d’ordre public prévues à l’article L.145-15 du Code de commerce. Les baux dérogatoires Les baux dérogatoires (art. L.145-5 du Code de commerce) échappent au statut des baux commerciaux. 👉 Ils ne permettent pas au locataire de bénéficier du mécanisme classique du congé triennal. 3. À quel moment le congé peut-il être donné ? Le congé doit être donné : pour la fin d’une période triennale, en respectant un délai de six mois, la jurisprudence rappelant le caractère strict de ce délai (Cour de cassation, 3e civ., 24 octobre 2019, n° 18-24.077).👉 Ces règles s’articulent avec les dispositions de l’article L.145-9 du Code de commerce relatives à la cessation du bail.👉 En dehors de ces échéances, le congé est en principe inefficace. Exemple : Bail débutant le 1er janvier 2020Congé possible au 31 décembre 2022Notification au plus tard le 30 juin 2022 4. Quelle forme pour le congé du preneur ? Le congé peut être délivré :– par acte de commissaire de justice– ou par lettre recommandée avec accusé de réceptionLes modalités de notification s’inscrivent notamment dans le cadre de l’article R.145-1 du Code de commerce. Toutefois, en pratique, la signification par commissaire de justice est fortement recommandée afin de :sécuriser la dateéviter toute contestationgarantir la preuve de la délivrance 5. Le contenu du congé Le congé doit être clair et non équivoque. Il doit notamment :– identifier les parties– viser le bail concerné– indiquer la date de prise d’effet– exprimer la volonté de mettre fin au bail Contrairement au congé du bailleur, il n’a pas à être motivé. 6. Les effets du congé La fin du bail Le congé met fin au bail à la date prévue.Le locataire doit alors :→ libérer les lieux→ restituer les clés→ cesser toute occupation L’absence d’indemnité Contrairement au refus de renouvellement par le bailleur :Le congé donné par le preneur n’ouvre droit à aucune indemnité. Il met également fin aux droits issus du statut des baux commerciaux, notamment ceux prévus par l’article L.145-8 du Code de commerce relatif au droit au renouvellement. Les obligations jusqu’au terme Le locataire reste tenu :→ du paiement des loyers→ du respect du bailjusqu’à la date effective de résiliation. 7. Les situations particulières Le départ anticipé sans congé valable Si le locataire quitte les lieux sans respecter les règles, il peut être condamné à payer :– les loyers jusqu’à l’échéance– éventuellement des dommages-intérêts👉 En cas de maintien dans les lieux sans droit ni titre, il peut également être redevable d’une indemnité d’occupation. La résiliation amiable Les parties peuvent toujours convenir d’une résiliation anticipée amiable.Cette solution est couramment retenue en pratique. 8. Les erreurs fréquentes à éviter En pratique, plusieurs erreurs sont constatées :– non-respect du délai de 6 mois– erreur sur la date triennale– congé donné hors échéance– confusion entre bail commercial et bail dérogatoire– absence de preuve de notification Ces irrégularités peuvent être analysées au regard des dispositions générales du statut des baux commerciaux, notamment celles issues des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Elles peuvent rendre le congé inefficace. 9. L’intérêt du recours à un commissaire de Justice Le congé du preneur peut sembler simple, mais il présente des enjeux importants :– respect du calendrier– validité de la notification– sécurisation de la preuve L’intervention d’un commissaire de Justice permet de :vérifier la date de résiliationsécuriser la procédureéviter tout contentieux ultérieur 👉 La validité et les effets du congé s’apprécient strictement, la jurisprudence rappelant régulièrement l’importance du respect des conditions de forme et de délai (Cour de cassation, 3e civ., 03 décembre 2003, n° 02-13.688,). 👉 Par ailleurs, en l’absence de congé régulier, le bail se poursuit par tacite prolongation, sans formation d’un nouveau bail (Cour de cassation, 3e civ., 18 mars 1998 n° 96-14.458). Conclusion Le congé donné par le preneur constitue un outil essentiel de gestion du bail commercial, lui permettant d’adapter son activité aux évolutions économiques.Toutefois, cette faculté demeure strictement encadrée, tant dans ses conditions que dans sa mise en œuvre.Une erreur sur le délai ou sur la date peut entraîner des conséquences financières significatives.Dans ce contexte, le recours à un commissaire de justice permet de sécuriser pleinement la procédure et d’en garantir l’efficacité. Partager cet article Nos dernières actualités Voir toutes les actualités PRO La demande de renouvellement du bail commercial par le preneur PRO Le congé avec offre de renouvellement du bail commercial PRO Le refus de renouvellement du bail commercial et l’indemnité d’éviction
