Défiler pour découvrir Accueil / Actualités / Le congé avec offre de renouvellement du bail commercial Le congé avec offre de renouvellement du bail commercial En matière de bail commercial, le renouvellement n’est pas un simple prolongement contractuel : il s’inscrit dans le cadre protecteur du droit au renouvellement, parfois présenté comme l’un des fondements de la « propriété commerciale ». À l’échéance du bail, le bailleur peut soit refuser le renouvellement, avec les conséquences indemnitaires que cela implique dans de nombreux cas, soit délivrer un congé avec offre de renouvellement. Le congé avec offre de renouvellement est donc un outil essentiel dans la gestion des baux commerciaux. Il permet au bailleur de reprendre l’initiative à l’approche du terme, de purger la période de tacite prolongation et, le cas échéant, de solliciter une modification du prix du bail renouvelé. Encore faut-il respecter un formalisme strict, sous peine de nullité ou de perte de certains effets juridiques attendus. Célia Zeig COLLABORATRICE ACTA Service locatif Titulaire M2 droit de la responsabilité et de la réparation Articles récents La demande de renouvellement du bail commercial par le preneur 12 juin 2026 Le congé avec offre de renouvellement du bail commercial 12 juin 2026 L’injonction de payer 12 juin 2026 1. Le droit au renouvellement : le socle du mécanisme Le droit au renouvellement est prévu par le statut des baux commerciaux. L’article L. 145-8 du Code de commerce dispose qu’il ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds exploité dans les lieux. Le texte précise également que, sauf motifs légitimes, le fonds doit avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années précédant la date d’expiration du bail ou de sa prolongation, cette date étant, selon les cas, celle du congé ou le premier jour du trimestre civil qui suit une demande de renouvellement.Ce droit s’inscrit dans un régime largement d’ordre public. L’article L. 145-15 du Code de commerce prévoit ainsi que sont réputées non écrites les clauses, stipulations ou arrangements qui font échec au droit au renouvellement institué par le statut des baux commerciaux. Cela explique la vigilance particulière exigée dans la rédaction et la délivrance des actes relatifs au renouvellement. En pratique, le locataire ne peut donc prétendre au renouvellement que s’il remplit les conditions générales du statut, notamment celles tenant au bail commercial lui-même, à l’exploitation d’un fonds dans les lieux et, selon les cas, à l’immatriculation visée par le Code de commerce. L’article L. 145-1 précise en effet le champ d’application du statut aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant immatriculé au RCS ou par une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises. 2. Qu'est ce qu'un congé avec offre de renouvellement ? Le congé avec offre de renouvellement est l’acte par lequel le bailleur donne congé pour l’échéance du bail tout en exprimant sa volonté de ne pas s’opposer au principe du renouvellement. Il s’agit donc d’une position juridique claire qui se distingue :→ d’une part, du refus de renouvellement, qui met fin au bail sans offrir de nouveau contrat et peut ouvrir droit à indemnité d’éviction ;→ d’autre part, de la tacite prolongation, résultant de l’absence de congé ou de demande de renouvellement (Cour de cassation, 3e civ., 18 mars 1998, n° 96-15.013).Par cet acte, le bailleur met fin au bail en cours à son terme tout en proposant la conclusion d’un nouveau bail commercial, qui constituera juridiquement un contrat distinct du précédent. L’intérêt du congé avec offre de renouvellement est double. D’une part, il permet au bailleur de maîtriser la fin du bail et d’éviter une prolongation tacite, souvent source d’insécurité juridique et de blocage dans la renégociation des conditions contractuelles. D’autre part, il constitue un outil stratégique de fixation du loyer du bail renouvelé.À cet égard, l’article L.145-11 du Code de commerce prévoit que le bailleur qui souhaite obtenir une modification du prix doit faire connaître le loyer proposé :– soit dans le congé,– soit dans sa réponse à une demande de renouvellement.À défaut, le nouveau loyer ne sera dû qu’à compter d’une demande ultérieure régulièrement formée.En pratique, l’intégration du loyer dans le congé permet donc de fixer un point de départ anticipé à la discussion, voire au contentieux sur le prix. La jurisprudence récente est venue préciser les limites de ce mécanisme. Ainsi, la Cour de cassation, 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-20.872 a jugé qu’un congé comportant des modifications substantielles des conditions du bail autres que le prix peut être requalifié en refus de renouvellement, ouvrant droit à indemnité d’éviction. Il en résulte que le congé avec offre de renouvellement ne doit pas être utilisé pour imposer un nouveau contrat profondément différent du bail initial. 3. A quel moment le congé doit-il être délivré ? L’article L. 145-9 du Code de commerce est central. Il dispose que les baux soumis au statut ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Pendant cette tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Il faut donc distinguer deux hypothèses. 📅 Lorsque le bailleur agit pour l’échéance normale du bail, le congé doit être délivré au moins six mois avant cette échéance. 📅 Lorsque le bail s’est déjà prolongé tacitement, le congé reste possible, mais il doit alors viser le dernier jour d’un trimestre civil, toujours avec un préavis minimal de six mois. Cette question calendaire est loin d’être secondaire. Une erreur sur la date d’effet du congé ou sur le respect du délai de six mois peut priver l’acte de l’effet recherché et maintenir les parties dans une situation de prolongation tacite, ce qui retarde d’autant la fixation du nouveau loyer et l’assainissement de la situation locative. 4. Quelle forme doit prendre le congé ? Le texte issu du Code de commerce, tel qu’il ressort de la section relative au renouvellement, prévoit que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit en outre, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et informer le locataire du délai dans lequel il doit saisir le tribunal s’il entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction.Pour un congé avec offre de renouvellement, la logique diffère du refus de renouvellement sur le fond, mais l’exigence de sécurité dans la délivrance de l’acte demeure essentielle. En pratique, la signification par commissaire de justice permet de sécuriser la date, l’identité du destinataire, le contenu de l’acte et, plus globalement, la preuve de la régularité de la procédure. C’est précisément ici que la compétence du commissaire de Justice prend tout son sens : vérification du terme, contrôle du régime applicable, rédaction des mentions utiles, signification dans les formes requises et sécurisation de la preuve. Cette valeur ajoutée est d’autant plus importante que le contentieux des baux commerciaux est souvent nourri par des erreurs de forme ou de calendrier. Les contestations relatives à la fixation du prix relèvent, elles, du président du tribunal judiciaire statuant sur mémoire, tandis que les autres contestations relèvent du tribunal judiciaire. 5. Le contenu du congé avec offre de renouvellement Un congé avec offre de renouvellement sérieux et exploitable doit identifier sans ambiguïté les parties, le bail concerné, les locaux visés, la date pour laquelle le congé est donné et la volonté du bailleur de renouveler le bail. Il doit surtout être rédigé de telle sorte qu’aucune confusion ne soit possible avec un refus de renouvellement. Cette distinction est décisive : dans un refus, le bailleur ouvre potentiellement la voie à l’indemnité d’éviction ; dans un congé avec offre de renouvellement, il affirme au contraire qu’il n’est pas opposé au principe du renouvellement. Si le bailleur entend solliciter une modification du prix, il a tout intérêt à faire figurer dans le congé le montant du loyer proposé. C’est exactement ce que prévoit l’article L. 145-11. Si cette mention fait défaut, le bailleur ne perd pas pour autant son droit de demander une modification du prix, mais le nouveau prix ne sera dû qu’à compter de la demande ultérieure formulée selon les modalités prévues par les textes. L’article R. 145-1 précise à cet égard que cette demande ultérieure peut être faite par acte de commissaire de justice, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou dans le mémoire prévu à l’article R. 145-23. En pratique, un congé bien rédigé doit donc intégrer dès l’origine, lorsque cela est opportun, la question du loyer. C’est souvent là que se joue l’efficacité économique de l’acte. 6. Le loyer du bail renouvelé : principe, plafonnement et déplafonnement Le renouvellement ne signifie pas nécessairement maintien du loyer antérieur. L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, celle-ci est déterminée d’après cinq critères : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Cependant, ce principe de valeur locative est encadré par le mécanisme du plafonnement. L’article L. 145-34 prévoit qu’en l’absence de modification notable de certains éléments visés à l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, lorsque sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou, selon les cas, de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. En conséquence, le bailleur qui délivre un congé avec offre de renouvellement doit raisonner en deux temps : d’abord sur le principe du renouvellement, ensuite sur les conditions financières du nouveau bail. Le congé peut ouvrir la discussion, mais le montant finalement applicable dépendra soit d’un accord, soit, en cas de désaccord, d’une décision judiciaire. 7. Quels sont les effets du congé avec offre de renouvellement Le premier effet est d’éviter la simple inertie contractuelle. Le congé met fin au bail en cours pour la date visée, tout en faisant naître le processus de renouvellement. Ensuite, le renouvellement opéré dans ce cadre donne naissance à un nouveau bail . L’article L. 145-12 dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue, et que les dispositions relatives à la faculté de résiliation triennale prévues à l’article L. 145-4 demeurent applicables au cours du bail renouvelé. Il faut donc bien comprendre qu’un bail renouvelé n’est pas la simple continuation matérielle de l’ancien bail, même si beaucoup de clauses peuvent être reprises. Juridiquement, il s’agit d’un nouveau bail s’inscrivant dans le régime en vigueur au jour du renouvellement. La loi du 18 juin 2014 dite « loi Pinel » a d’ailleurs modifié plusieurs dispositions du statut des baux commerciaux, notamment en matière de loyer et de clauses non écrites, ce qui explique l’importance de vérifier la conformité du bail renouvelé au droit positif applicable. 8. Que se passe-t-il en cas de désaccord sur le prix ? Si les parties ne s’accordent pas sur le loyer du bail renouvelé, la contestation relative à la fixation du prix du bail renouvelé est portée devant le président du tribunal judiciaire, statuant sur mémoire, conformément à l’article R. 145-23 du Code de commerce. Les autres contestations relèvent du tribunal judiciaire. Pendant toute la durée de cette instance, l’article L. 145-57 du code de commerce impose au locataire de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire après fixation définitive du prix. Le même texte précise que, dans le mois suivant la signification de la décision définitive, les parties doivent dresser un nouveau bail conforme aux conditions judiciairement fixées. À défaut d’envoi du projet de bail par le bailleur dans ce délai, ou à défaut d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail. C’est un point très important en pratique : le contentieux sur le loyer n’empêche pas le renouvellement de produire ses effets sur le principe, mais il peut prolonger l’incertitude sur ses conditions financières. 9. Les erreurs les plus fréquentes La première erreur consiste à confondre congé avec offre de renouvellement et refus de renouvellement. La qualification de l’acte commande tout le régime applicable : motifs, indemnité d’éviction, mentions imposées et stratégie contentieuse. La deuxième erreur tient au calendrier : congé tardif, date d’effet erronée, absence de visa du dernier jour du trimestre civil en période de tacite prolongation. Ces erreurs sont fréquentes et souvent coûteuses. La troisième erreur est d’omettre de faire connaître le loyer proposé lorsque le bailleur souhaite réellement modifier le prix. Juridiquement, l’omission n’interdit pas une demande ultérieure, mais elle retarde les effets de la révision sollicitée puisque le nouveau prix n’est alors dû qu’à compter de cette demande ultérieure. Enfin, une erreur récurrente consiste à croire que le renouvellement s’opère automatiquement aux seules clauses antérieures. En réalité, si les parties ne sont pas d’accord sur certaines conditions, et en particulier sur le prix, le dossier peut se judiciariser et aboutir à une décision qui, à terme, vaudra elle-même bail si les formalités postérieures ne sont pas accomplies. 10. Pourquoi faire appel à un commissaire de Justice ? Le congé avec offre de renouvellement est un acte à forts enjeux : il touche au sort du bail, à la maîtrise du calendrier, à la fixation du loyer et, indirectement, à la valorisation du patrimoine commercial du bailleur comme à la stabilité de l’exploitation du locataire. Dans ce contexte, l’intervention d’un commissaire de justice permet de sécuriser l’ensemble de l’opération. Conclusion Le congé avec offre de renouvellement constitue un levier essentiel de gestion du bail commercial, permettant au bailleur d’anticiper le terme du bail, de maîtriser son calendrier et d’engager, le cas échéant, une révision du loyer.Toutefois, sa mise en œuvre suppose une rigueur particulière, tant dans la qualification de l’acte que dans le respect des règles de fond et de forme. Une erreur peut entraîner des conséquences significatives, notamment une requalification en refus de renouvellement.Dans ce contexte, le recours à un commissaire de justice permet de sécuriser pleinement la procédure et d’en maîtriser les effets juridiques. Partager cet article Nos dernières actualités Voir toutes les actualités PRO La demande de renouvellement du bail commercial par le preneur PRO Le refus de renouvellement du bail commercial et l’indemnité d’éviction PRO Les mesures conservatoires en matière de charges de copropriété
