Défiler pour découvrir Accueil / Actualités / Expulsion d’un locataire et indemnisation de l’État Expulsion d’un locataire et indemnisation de l’État L’expulsion d’un locataire ou d’un occupant sans droit ni titre est une procédure encadrée par la loi, souvent longue et complexe.Dans certaines situations, même après avoir obtenu une décision de justice, le propriétaire ne peut pas récupérer son bien.Lorsque cette situation résulte du refus du concours de la force publique, l’État peut être tenu d’indemniser le bailleur.Ce mécanisme, longtemps fondé sur la jurisprudence, est aujourd’hui précisé par le décret du 3 novembre 2025, qui encadre de manière claire la procédure et les préjudices indemnisables. Célia Zeig COLLABORATRICE ACTA Service locatif Titulaire M2 droit de la responsabilité et de la réparation Articles récents Expulsion d’un locataire et indemnisation de l’État 13 avril 2026 Le refus de renouvellement du bail commercial et l’indemnité d’éviction 20 mars 2026 Congé pour motif légitime et sérieux 19 mars 2026 I. La procédure d’expulsion en matière de logement 1️⃣ Une décision de justice obligatoire L’expulsion d’un locataire ne peut jamais être réalisée sans titre exécutoire.L’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution (CPCE) impose qu’une décision de justice (jugement ou ordonnance) constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion. 2️⃣ Le commandement de quitter les lieux Une fois la décision obtenue, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux.Ce commandement est encadré par les articles R. 411-1 à R. 411-3 du CPCE.Il ouvre un délai légal de deux mois pour quitter les lieux (article L. 412-1 du CPCE). 3️⃣ Les délais protecteurs La procédure d’expulsion est encadrée par des protections importantes :– Article L. 412-6 du CPCE : trêve hivernale (1er novembre – 31 mars)– Possibilité pour le juge d’accorder des délais supplémentairesCes règles peuvent retarder l’expulsion, mais n’ouvrent pas droit à indemnisation contre l’État. 4️⃣ La tentative d’expulsion À l’expiration des délais, le commissaire de justice tente de procéder à l’expulsion.Si l’occupant refuse de partir, il doit demander l’intervention des forces de l’ordre. 5️⃣ La demande de concours de la force publiqueCette demande est prévue par l’article L. 153-1 du CPCE :« L’État est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements. Le refus de l’État ouvre droit à réparation. »La demande est adressée :– au préfet du département,– ou à Paris, au préfet de police (article R. 153-1 du CPCE, issu du décret du 3 novembre 2025). II. Le refus du concours de la force publique Le préfet peut :→ accorder le concours,→ le différer,→ ou le refuser. Ce refus est généralement motivé par :– des considérations d’ordre public,– la situation sociale des occupants,– la présence d’enfants ou de personnes vulnérables. En l’absence de réponse dans un délai de deux mois, le silence de l’administration vaut refus (article R. 153-1 du CPCE). III. La responsabilité de l’État : principe et point de départ Le principe d’indemnisation est ancien et repose sur la jurisprudence administrative, notamment : CE, 30 novembre 1923, CouitéasL’État engage sa responsabilité lorsqu’il empêche l’exécution d’une décision de justice pour des motifs d’intérêt général. ▶️ Début de la responsabilité de l’État Le décret du 3 novembre 2025 a clarifié ce point.Selon l’article R. 154-1 du CPCE, la responsabilité de l’État débute :– à la date du refus explicite du préfet,– ou, à défaut, deux mois après la demande de concours. 🛑 Fin de la responsabilité de l’État Selon l’article R. 154-4 du CPCE, la responsabilité prend fin notamment :– lorsque la force publique est accordée ou exécutée,– lorsque l’occupant quitte les lieux,– en cas de vente du bien,– en cas de renonciation à l’expulsion,– en cas de décès de l’occupant. Cas particuliers ❄️ Délais de grâce ou trêve hivernaleArticle R. 154-5 du CPCE : la responsabilité ne commence qu’à la fin de ces délais. ✖️ Annulation du jugementArticle R. 154-4 II du CPCE : aucune indemnisation si la décision d’expulsion est annulée. IV. La procédure d’indemnisation 1️⃣ La demande au préfet Le propriétaire doit adresser une demande d’indemnisation : article R. 154-2 du CPCEElle doit contenir :– la décision d’expulsion,– la preuve de la demande de concours,– les justificatifs du préjudice. La demande doit permettre d’établir un lien direct et certain entre le refus et le préjudice. Cette démarche peut être effectuée directement par le propriétaire ou confiée à notre étude, sur la base d’un pouvoir, afin d’en assurer la constitution et le suivi dans les meilleures conditions. 2️⃣ L’instruction du dossierArticle R. 154-3 du CPCE Le préfet :→ examine la responsabilité de l’État,→ propose une indemnisation. Si elle est acceptée :– Le propriétaire renonce alors à tout recours.– L’État est subrogé dans ses droits contre l’occupant. 3️⃣ Refus ou contestationLe propriétaire doit adresser une demande d’indemnisation : article R. 154-2 du CPCEElle doit contenir :– la décision d’expulsion,– la preuve de la demande de concours,– les justificatifs du préjudice.La demande doit permettre d’établir un lien direct et certain entre le refus et le préjudice.Cette démarche peut être effectuée directement par le propriétaire ou confiée à notre étude, sur la base d’un pouvoir, afin d’en assurer la constitution et le suivi dans les meilleures conditions. V. Les préjudices indemnisables Article R. 154-7 du CPCESont notamment indemnisés :– perte de loyers et charges– frais de remise en état– frais de commissaire de justice– taxe d’enlèvement des ordures ménagères– perte de valeur du bien– impossibilité de vendre– trouble dans les conditions d’existence Evaluation des loyers L’indemnisation est calculée :– sur la base du bail,– ou de la valeur locative réelle du bien. Les charges récupérables doivent être justifiées :– décret du 26 août 1987 (parc privé)– décret du 9 novembre 1982 (parc social) VI. Apport de la loi du 27 juillet 2023 et du décret de 2025 La loi du 27 juillet 2023 vise à :– lutter contre le squat,– sécuriser les propriétaires,– améliorer l’accompagnement des locataires.Son article 11 a prévu l’adoption d’un décret. Le décret du 3 novembre 2025, entré en vigueur le 7 novembre 2025, a permis :– de codifier la procédure dans le CPCE– de préciser les délais– de détailler les préjudices indemnisables– de structurer la procédure administrativeIl ne crée pas le droit à indemnisation, mais le rend beaucoup plus lisible et opérationnel. Conclusion L’expulsion d’un locataire est une procédure longue, encadrée et parfois bloquée par des considérations d’intérêt général.Dans ces situations, le droit permet au propriétaire d’obtenir une indemnisation lorsque l’État refuse le concours de la force publique.Grâce aux évolutions récentes, notamment le décret de 2025, cette procédure est désormais :► mieux définie,► plus accessible,► et plus sécurisée juridiquement. 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