Défiler pour découvrir Accueil / Actualités / Le congé pour reprise du bailleur en bail d’habitation Le congé pour reprise du bailleur en bail d’habitation Le congé constitue l’acte par lequel il est mis fin au bail d’habitation à son terme. En matière de location soumise à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le législateur encadre strictement les conditions de fond et de forme du congé délivré par le bailleur, afin d’assurer la protection du locataire et de prévenir tout détournement de procédure. Il existe trois catégories de congés pouvant être délivrés par le bailleur à l’échéance du bail : le congé pour reprise, le congé pour vendre et le congé fondé sur un motif légitime et sérieux.Le présent article est exclusivement consacré au congé pour reprise, qui permet au bailleur de récupérer son logement afin de l’occuper personnellement ou d’y loger un proche. Principe fondamental : le bailleur ne peut jamais délivrer congé en cours de bail, même si une clause contractuelle semble l’y autoriser. La jurisprudence rappelle que le congé ne peut produire effet qu’à l’échéance du bail, y compris lorsqu’une clause prévoit le maintien du locataire dans les lieux sa vie durant (Cass. 3e civ., 10 mars 2010, n° 09-12.135). Célia Zeig COLLABORATRICE ACTA Service locatif Titulaire M2 droit de la responsabilité et de la réparation Articles récents Le congé pour reprise du bailleur en bail d’habitation 16 mars 2026 La déspécialisation du bail commercial 16 mars 2026 Le transfert du siège social 16 mars 2026 I. Règles générales applicables au congé pour reprise 👀 Distinction avec le congé du locataire Le locataire peut résilier le bail à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis de trois mois (art. 15, I, loi du 6 juillet 1989).Pendant la durée du préavis, il demeure redevable du loyer, sauf relocation anticipée. À l’inverse, le bailleur ne dispose pas d’une liberté équivalente : il ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail et uniquement dans les conditions strictement prévues par la loi. 📕 Le congé pour reprise : un droit strictement encadré Le congé pour reprise constitue une atteinte au droit au maintien dans les lieux du locataire. Il est donc soumis à un formalisme rigoureux et à un contrôle approfondi du juge.À peine de nullité, le congé doit être :– délivré dans les délais légaux ;– notifié selon l’une des formes prévues par la loi ;– motivé par une reprise réelle et sérieuse, répondant aux exigences de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. II. Délai et prise d’effet du congé pour reprise 📅 Le préavis applicable Le congé pour reprise doit respecter les délais suivants :– six mois avant l’échéance du bail pour une location nue ;– trois mois avant l’échéance du bail pour une location meublée.Il ne peut jamais être délivré en cours de bail. 🪙 Loyers dus pendant le préavis Lorsque le congé pour reprise émane du bailleur, le locataire n’est redevable des loyers que pour la période durant laquelle il occupe effectivement les lieux. 📍 Point de départ du délai de préavis Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :« Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. » Le délai de préavis court à compter de la notification effective :– pour la lettre recommandée, à la date de réception par le destinataire, l’avis devant être signé par le locataire ou son mandataire ;– la preuve de la notification incombe au bailleur. L’efficacité du congé est subordonnée à sa réception effective. En cas de refus de réception, de pli non réclamé ou de silence du destinataire, le bailleur doit recourir à une signification par commissaire de justice, à défaut de quoi le congé est inopérant (Cass. 3e civ., 13 juillet 2011, n° 10-20.478). III. Forme et auteur du congé pour reprise 📄 Modes de notification autorisés Le congé pour reprise doit être notifié :– par lettre recommandée avec accusé de réception ;– par acte de commissaire de justice ;– par remise en main propre contre récépissé ou émargement.Toute autre forme est irrégulière. 👤 Auteur du congé Le congé est, par principe, un acte d’administration.Lorsqu’il est délivré par un mandataire, le congé doit mentionner le nom et la dénomination sociale du bailleur. Le mandataire doit disposer d’un mandat valable l’autorisant à accomplir cet acte. IV. Destinataire du congé pour reprise Un congé distinct doit être délivré à chacun des locataires titulaires du bail.Un congé reçu par un seul est inopposable à l’autre. Lorsque le locataire est marié, le congé doit être délivré à chacun des époux, en application du principe de cotitularité du bail, sauf ignorance légitime du bailleur (C. civ., art. 1751 ; loi du 6 juillet 1989, art. 9-1 ; Cass. 3e civ., 19 octobre 2005, n° 04-17.039). En matière de PACS, la cotitularité n’est acquise que sur demande conjointe des partenaires.En cas de colocation, le congé doit être notifié à chaque colocataire, y compris en présence d’une clause de solidarité. V. Conditions de fond du congé pour reprise 👥 Bénéficiaires de la reprise Le bailleur peut reprendre le logement afin d’y habiter ou d’y loger :– lui-même ;– son conjoint ;– le partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré à la date du congé ;– son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé ;– ses ascendants ou descendants, ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin. Une personne morale ne peut, en principe, délivrer un congé pour reprise, sauf SCI familiale, lorsque la reprise bénéficie à l’un des associés, sous réserve de la compatibilité avec l’objet social. ✏️ Mentions obligatoires du congé pour reprise À peine de nullité, le congé doit mentionner :– le motif de la reprise ;– les nom et adresse du bénéficiaire ;– la nature du lien entre le bailleur et le bénéficiaire ;– les éléments justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise ;– la date d’effet, correspondant à la fin du bail. La reprise doit être effectuée à titre de résidence principale. ✅ Caractère réel et sérieux de la reprise Le bailleur doit démontrer que la reprise repose sur un projet concret, et non sur une intention hypothétique ou dilatoire.Il doit justifier des raisons pour lesquelles la reprise est nécessaire (besoin de logement, situation personnelle ou familiale du bénéficiaire, etc.).En cas de contestation, le juge des contentieux de la protection peut, même d’office, contrôler la réalité du motif invoqué et le respect de l’ensemble des obligations légales (art. 15, I, loi du 6 juillet 1989). 🏡 Acquisition récente du logement Lorsque le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise ne prend effet qu’à l’issue d’un délai de deux ans à compter de la date d’acquisition.Cette règle ne s’applique pas aux acquisitions par voie successorale. VI. La notice d’information obligatoire Le bailleur doit joindre au congé pour reprise une notice d’information relative :– aux obligations du bailleur ;– aux voies de recours du locataire ;– aux possibilités d’indemnisation. Cette obligation s’applique aux congés délivrés depuis le 1er janvier 2018 (arrêté du 13 décembre 2017).À défaut, le congé est irrégulier. VII. Le droit au relogement de certains locataires Conformément à l’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989, le congé pour reprise est subordonné à une obligation de relogement lorsque le locataire est âgé de plus de 65 ans et dispose de ressources inférieures aux plafonds légaux, sauf exceptions prévues par la loi.À défaut de proposition valable, le congé est nul et le bail reconduit. VIII. Le congé frauduleux Le congé pour reprise est frauduleux lorsque le bailleur invoque un motif de reprise sans intention réelle de l’exécuter.Outre la nullité du congé et la reconduction du bail, le congé frauduleux est pénalement sanctionné (art. 15, V, loi du 6 juillet 1989) :– 6 000 € pour une personne physique ;– 30 000 € pour une personne morale.Le locataire peut se constituer partie civile afin d’obtenir réparation de son préjudice. IX. Processus contentieux du congé pour reprise La délivrance d’un congé pour reprise peut donner lieu :– à une contestation devant le juge des contentieux de la protection ;– puis, en cas de validation du congé, à une procédure d’expulsion si le locataire se maintient sans droit ni titre. Conclusion Le congé pour reprise constitue un mécanisme strictement encadré, soumis à un formalisme rigoureux et à un contrôle judiciaire approfondi. Toute erreur de délai, de forme ou de motivation expose le bailleur à la nullité du congé et à des sanctions civiles et pénales.Dans ce contexte, le recours à un commissaire de justice constitue une garantie essentielle de sécurité juridique, tant pour la validité du congé que pour la prévention du contentieux. Partager cet article Nos dernières actualités Voir toutes les actualités PRO La déspécialisation du bail commercial PRO Le transfert du siège social PRO Le prix du bail commercial
