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Opposabilité des baux conclus après la signification d’un commandement valant saisie immobilière.

L’abandon du logement par le locataire en cours de bail, sans même avoir averti son propriétaire, est un phénomène de plus en plus répandu. La gestion de cette situation peut s’avérer longue et complexe pour le propriétaire livré à lui- même.

Il est donc important pour le propriétaire de contacter rapidement un Commissaire de Justice afin de lancer la procédure adaptée.

Pourquoi ne pas agir seul ?

Un arrêt rendu le 16 janvier 2025 par la Cour de Cassation vient préciser les conditions d’opposabilité de ces contrats de locations. Cass. Com 16 janvier 2025 21-17.794, 21-21.340

En l’espèce une procédure de saisie immobilière est initiée en 1994 par un établissement bancaire à l’encontre d’une société commerciale.

Celle-ci conclut le 1er janvier 2001 plusieurs contrats de location à usage commercial, le créancier poursuivant demande en justice la nullité de ces contrats.

Un jugement d’adjudication rendu le 11 octobre 2012 déclare une société adjudicataire.

Par un jugement du 9 avril 2018 un tribunal de grande instance déboute l’adjudicataire de sa demande en nullité des baux consentis le 1er janvier 2001.

Un arrêt rendu par la cour d’appel le 8 avril 2021 ordonne l’expulsion des sociétés locataires et de tous occupants de leur chef.

La cour de cassation dans son arrêt rendu le 16 janvier 2025 vise les textes des articles 1743 du code civil et 684 de l’ancien code de procédure civile applicable au litige (abrogé par l’article 26 de la loi no 2007-1787 du 20 décembre 2007 et remplacé par l’article L. 321-4 du code des procédures civiles d’exécution ) et casse cette décision : considérant que les baux qui n’ont pas acquis date certaine avant le commandement valant saisie immobilière peuvent être annulés et ceux postérieurs au commandement doivent l’être si le créancier saisissant ou l’adjudicataire le demandent.

Pour la Cour de Cassation, il résulte des dispositions des deux articles cités ci-dessus que le bail même conclu après la publication du commandement est opposable à l’adjudicataire si celui-ci en a eu connaissance avant l’adjudication.

En l’espèce l’adjudicataire avait été informé par un dire au cahier des charges antérieur à l’adjudication et dénoncé avant celle-ci.

Cet arrêt de la Cour de Cassation s’inscrit dans une série de décisions favorables aux locataires, elle souligne par ailleurs l’importance du cahier des charges, tant dans sa rédaction que dans sa diffusion.

Elle offre cependant la possibilité au saisi de conclure un bail de convenance au profit d’un” ami” avec un loyer modéré ayant pour effet de nuire au saisissant et à l’adjudicataire.

Vous souhaitez engager une procédure de saisie immobilière sur un bien détenu par votre débiteur ?

Notre pôle immobilier ACTA vous accompagne durant tout le déroulement de la procédure de l’estimation du bien immobilier jusqu’à son adjudication.

Opposabilité des baux conclus après la signification d’un commandement valant saisie immobilière.