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Résiliation du bail et délai du commandement visant la clause résolutoire

Résiliation du bail et délai du commandement visant la clause résolutoire

Résiliation du bail et délai du commandement visant la clause résolutoire

Jurisprudence : Délai du commandement visant la clause résolutoire

Vous êtes propriétaire et votre locataire ne paie plus son loyer ? La clause résolutoire prévue dans le bail vous permet, sous conditions, de mettre fin au contrat en cas d’impayés. Cependant, un récent avis de la Cour de Cassation précise les délais à respecter dans les commandements délivrés par les commissaires de justice.

Quel est le délai à mentionner dans le commandement ?

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a modifié le délai accordé au locataire pour régulariser sa situation en cas d’impayés. Auparavant, ce délai était de 2 mois. Désormais, il est réduit à 6 semaines à compter de la délivrance du commandement.

Mais cette réduction soulève une question importante : ce nouveau délai de 6 semaines s’applique-t-il immédiatement à tous les baux, ou uniquement aux nouveaux contrats conclus après le 27 juillet 2023 ?

Que dit la Cour de Cassation ?

Exécution de l'ordonnance :​

Dans un avis du 13 juin 2024 (pourvoi n° 24-70.002), la Cour de Cassation a apporté une réponse claire. Elle rappelle le principe énoncé à l’article 2 du Code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

Ainsi, l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui fixe désormais un délai minimal de 6 semaines pour apurer la dette du locataire, ne s’applique pas aux contrats en cours. Ces derniers restent régis par les stipulations du bail et la loi en vigueur au moment de leur conclusion.

En conséquence :

  • Pour les baux antérieurs au 27 juillet 2023, les commandements doivent mentionner un délai de 2 mois.

  • Pour les nouveaux baux conclus après cette date, le délai à indiquer est de 6 semaines.

Quelles sont les questions en suspens ?

Quelles sont les questions en suspens ?

La Cour de Cassation n’a pas tranché deux points importants :

  • Les baux renouvelés après le 27 juillet 2023 : le délai de 6 semaines s’applique-t-il automatiquement ?
  • Les baux postérieurs à cette date mais comportant une clause erronée : si le bail mentionne encore un délai de 2 mois, ce dernier doit-il être respecté ?

Comment éviter les erreurs ?

Comment éviter les erreurs ?

Pour prévenir toute difficulté, il est essentiel de vérifier attentivement la clause résolutoire lors de la signature ou du renouvellement d’un bail d’habitation. Assurez-vous que celle-ci mentionne bien un délai de 6 semaines et non de 2 mois.

En cas de doute ou de litige, n’hésitez pas à faire appel à un commissaire de justice. Ce professionnel du droit pourra vous accompagner dans la rédaction des commandements et vous garantir le respect des délais légaux.

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