Les mesures conservatoires en matière de loyers impayés

Le recouvrement des loyers impayés constitue une difficulté structurelle du contentieux locatif. Si l’inexécution de l’obligation de paiement ouvre classiquement droit à une action en justice, l’obtention d’une décision favorable ne garantit pas, à elle seule, le paiement effectif de la créance. Entre la naissance de l’impayé et la délivrance d’un titre exécutoire, le bailleur demeure exposé à un risque accru d’insolvabilité du locataire, qu’elle soit subie ou délibérément organisée.

C’est pour répondre à cette fragilité que le droit des procédures civiles d’exécution a consacré les mesures conservatoires. Ces mécanismes permettent au créancier de sécuriser, à titre provisoire, le patrimoine de son débiteur en immobilisant certains biens ou créances, avant même que le litige ne soit tranché au fond. Leur finalité n’est pas d’imposer immédiatement le paiement, mais d’éviter que l’exécution future de la décision à intervenir ne soit privée d’effet.

En matière locative, ce dispositif revêt une portée particulière. Le législateur a entendu faciliter l’action du bailleur en aménageant, dans un cadre strictement défini, une procédure dérogatoire autorisant la pratique d’une saisie conservatoire sans autorisation judiciaire préalable lorsque l’impayé résulte d’un contrat écrit de louage d’immeubles. Cet aménagement procédural, conçu comme un instrument de protection du crédit locatif, constitue un levier efficace.

Pour autant, la mise en œuvre des mesures conservatoires demeure étroitement encadrée. La dispense d’autorisation préalable ne saurait être assimilée à une liberté d’action sans contrôle. Les conditions tenant à la réalité de la créance, à la menace pesant sur son recouvrement, à l’assiette de la saisie et au respect des délais légaux restent déterminantes. En cas de contestation, la mesure est soumise à un contrôle rigoureux, et le bailleur agit, en toute hypothèse, à ses risques.