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Le prix du bail commercial

Le prix du bail commercial constitue l’un des piliers de la relation locative entre bailleur et preneur. Élément essentiel du contrat, il est également à l’origine de nombreux contentieux, tant en cours de bail qu’au moment de son renouvellement.

Si le législateur consacre une large liberté contractuelle lors de la fixation initiale du loyer, cette liberté se trouve ensuite fortement encadrée par des règles d’ordre public destinées à préserver l’équilibre économique du bail commercial.

Célia Zeig

COLLABORATRICE ACTA
Service locatif
Titulaire M2 droit de la responsabilité et de la réparation

I. Le principe : la liberté de fixation du loyer lors de la conclusion du bail

Le loyer constitue la contrepartie financière de la mise à disposition du local commercial.

Lors de la conclusion du premier bail, son montant est librement fixé par les parties, conformément au principe de liberté contractuelle posé à l’article 1102 du Code civil.

Aucun mécanisme de plafonnement légal ne s’applique à ce stade. Toutefois, cette liberté initiale ne saurait être confondue avec une exonération des obligations locatives en cours d’exécution du contrat.

À cet égard, la Cour de cassation a rappelé avec constance que les loyers demeurent dus même en cas de fermeture administrative du local, y compris lorsque l’exploitation est matériellement impossible.

Elle juge que la mesure d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire, est sans lien direct avec la destination contractuelle des lieux, de sorte qu’elle ne constitue ni une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code civil, ni un manquement du bailleur à son obligation de délivrance (Civ. 3e, 23 nov. 2022, n° 22-12.753).

II. L’encadrement légal de la modification du loyer

Une fois le bail conclu, toute modification ultérieure du loyer – appelée « révision » – obéit à un régime strictement encadré par le Code de commerce, qu’elle intervienne en cours de bail ou à l’occasion de son renouvellement.

A. La révision du loyer en cours de bail

Pourquoi ne pas agir seul ?

1. Le régime impératif de la révision triennale

L’article L. 145-38 du Code de commerce instaure un mécanisme impératif de révision triennale, réputé d’ordre public par l’article L. 145-15 du même code.
Une demande de révision ne peut être formulée qu’à l’expiration d’un délai de trois ans à compter de l’entrée en jouissance ou de la dernière fixation judiciaire du loyer.

En principe, le loyer révisé doit correspondre à la valeur locative définie à l’article L. 145-33 du Code de commerce.

Celle-ci s’apprécie notamment au regard :

– des caractéristiques du local,

– de la destination contractuelle des lieux,

– des obligations respectives des parties,

– des facteurs locaux de commercialité,

– des prix pratiqués dans le voisinage.

En pratique, la valeur locative est établie par comparaison avec des loyers de référence, l’analyse de l’environnement commercial, de l’accessibilité du local et du flux de clientèle.

2. Le mécanisme du plafonnement

L’alignement du loyer sur la valeur locative n’est pas automatique.

L’article L. 145-38, alinéa 2, prévoit que la variation du loyer ne peut excéder celle de l’indice de référence applicable (ILC ou ILAT selon l’activité exercée).

La jurisprudence est venue préciser les effets de ce mécanisme :

– lorsque la valeur locative est inférieure au loyer résultant de l’indice, le loyer est fixé à la valeur locative (Civ. 3e, 6 févr. 2008, n° 06-21.983) ;

– lorsque la valeur locative est inférieure au loyer initial, ce dernier constitue un plancher (Civ. 3e, 11 juill. 2007, n° 06-12.888) ;

– lorsque la valeur locative excède le loyer indicé, l’indice joue un rôle de plafond limitant la hausse.

Pourquoi ne pas agir seul ?

3. L’exception au plafonnement en cours de bail

Le mécanisme de plafonnement peut être écarté lorsque le bailleur rapporte la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné, par elle-même, une variation de plus de 10 % de la valeur locative (art. L. 145-38, al. 3).

Il s’agit juridiquement d’une exception au plafonnement de la révision triennale, permettant un retour au principe de fixation du loyer à la valeur locative tel que prévu par l’article L. 145-33 du Code de commerce.

4. Le lissage légal de l’augmentation

Afin de protéger le preneur contre une hausse excessive et brutale du loyer, le législateur a instauré un mécanisme de lissage obligatoire.
Même lorsque le plafonnement est écarté, l’augmentation annuelle du loyer ne peut excéder 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, jusqu’à ce que la valeur locative soit atteinte (art. L. 145-38, al. 3).

5. Les mécanismes conventionnels dérogatoires

Pourquoi ne pas agir seul ?

a) La clause d’indexation

L’article L. 145-39 du Code de commerce autorise les parties à stipuler une clause d’indexation, également appelée clause d’échelle mobile.
Pour être valable, cette clause doit reposer sur un indice en relation directe avec l’objet du contrat ou l’activité de l’une des parties (art. L. 112-2 du Code monétaire et financier).

La révision peut être demandée lorsque, par le jeu de la clause, le loyer a varié de plus d’un quart par rapport au prix initialement fixé ou à la dernière fixation judiciaire.
Le juge peut alors être saisi afin d’adapter l’échelle mobile à la valeur locative (art. R. 145-22).

La hausse annuelle demeure toutefois limitée à 10 %, sans mécanisme de lissage.

Une clause d’indexation mal rédigée (absence de lien direct avec l’activité, distorsion manifeste) peut être réputée non écrite.

b) La clause-recette

La clause-recette permet de faire dépendre une partie du loyer des résultats de l’exploitation du fonds de commerce.

Le loyer est alors composé d’une part fixe et d’une part variable assise sur le chiffre d’affaires du preneur.

La Cour de cassation a reconnu la licéité de ces clauses et leur caractère dérogatoire aux règles de révision légale, pourtant d’ordre public, au nom de la liberté contractuelle (Civ. 3e, 2 oct. 1984, n° 82-14.855).

B. Le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail

Pourquoi ne pas agir seul ?

1. Principe et portée

Lors du renouvellement, le loyer doit en principe correspondre à la valeur locative tout en restant plafonné.

Le déplafonnement constitue une exception à ce mécanisme protecteur, strictement encadrée par la loi et la jurisprudence.

2. Le déplafonnement lié à la durée du bail

Conformément à l’article L. 145-34 du Code de commerce, le loyer peut être fixé à la valeur locative lorsque :

– le bail expiré a duré plus de neuf ans

– ou lorsque la relation locative s’est poursuivie tacitement au-delà de douze ans

La jurisprudence précise que :

– la durée s’apprécie bail par bail

– la prorogation tacite au-delà de douze ans entraîne automatiquement le déplafonnement

– toute clause de renonciation anticipée au plafonnement est réputée non écrite

Pourquoi ne pas agir seul ?

3. Le déplafonnement pour modification notable de la valeur locative

Le déplafonnement peut également résulter d’une modification notable des éléments déterminant la valeur locative.
La modification doit être :

– objective, notable et achevée ;

– postérieure à la prise d’effet du bail ;

– et favorable à l’activité exercée par le preneur.

Elle peut concerner :

– les caractéristiques du local,

– la destination des lieux,

– les obligations des parties,

– ou les facteurs locaux de commercialité (art. R. 145-6).

La Cour de cassation exige une démonstration concrète du lien entre l’évolution du quartier et l’activité du preneur

4. Le déplafonnement lié à la nature des locaux

Certains locaux échappent par nature au mécanisme du plafonnement :

– les terrains nus soumis au statut des baux commerciaux (art. L. 145-36) ;

– les locaux monovalents, conçus pour un usage unique (hôtels, cliniques, cinémas, garages, théâtres), nécessitant des travaux lourds pour un changement d’activité ;

– les locaux à usage exclusif de bureaux (art. R. 145-11), y compris certains bureaux recevant du public (banques, assurances), assimilés par la jurisprudence.

Conclusion

Le prix du bail commercial repose sur un équilibre délicat entre liberté contractuelle et protection du locataire.

Fixation initiale libre, révision triennale encadrée, plafonnement, déplafonnement et mécanismes conventionnels coexistent dans un cadre juridique complexe, largement façonné par la jurisprudence.

Le déplafonnement, qu’il résulte de la durée du bail, de modifications notables ou de la nature des locaux, demeure une exception strictement interprétée.

La limite de 10 % par an et le contrôle du juge renforcent la nécessité d’un accompagnement juridique rigoureux, tant pour les bailleurs que pour les preneurs.

Le prix du bail commercial