Défiler pour découvrir Accueil / Actualités / Le congé pour vendre Le congé pour vendre Le congé pour vendre Le congé délivré par un bailleur à son locataire dans le cadre d’un bail d’habitation est une prérogative strictement encadrée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. En principe, le bailleur ne peut résilier le bail en cours de contrat, sauf exception très encadrée. Il peut toutefois refuser le renouvellement du bail à son échéance pour trois motifs limitativement énumérés : reprise du logement, motif légitime et sérieux, ou vente du bien. Nous traiterons ici des congés pour vendre. Célia Zeig COLLABORATRICE ACTA Service locatif Titulaire M2 droit de la responsabilité et de la réparation Articles récents L’hypothèque spéciale du syndicat de copropriété 19 novembre 2025 Le congé pour vendre 18 novembre 2025 Le gage portant sur un véhicule terrestre à moteur 26 mars 2025 Le principe : un congé en fin de bail soumis à conditions Impossibilité de donner congé en cours de bail :Le bailleur ne peut, en aucun cas, délivrer congé au cours du bail, même si une clause contractuelle semble l’y autoriser ? Il a même été jugé qu’en présence d’une clause du bail stipulant que le locataire pourra être maintenu dans les lieux sa vie durant, le congé ne peut être délivré avant son décès. (Cass. Civ 3. 10 mars 2010 n° 09-12135) Conditions générales du congé en fin de bail :Le congé doit être délivré :Par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé ou émargement (art. 15-I, loi n°89-462 du 6 juillet 1989).Six mois avant l’échéance du bail.À tous les cotitulaires du bail, notamment en cas de mariage ou PACS (C. civ., art. 1751 ; loi n°89-462 du 6 juillet 1989, art. 9-1). L’efficacité du congé est subordonnée à sa bonne réception par le locataire. En cas de refus de réception du courrier recommandé, le bailleur devra impérativement procéder à une signification par commissaire de justice (Cass Civ. 3e, 13 juill. 2011, n°10-20.478). Cette exigence s’applique également en cas de pli non réclamé.Si la date d’échéance du bail est proche, il est conseillé de faire délivrer le congé par un commissaire de justice afin d’éviter son renouvellement en cas d’absence de retrait du courrier recommandé. La protection renforcée de certains locataires Identifier l'abandon du logement : L’article 15-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 interdit la délivrance du congé :Si le locataire est âgé de plus de 65 ans à l’échéance du bail,Et dispose de ressources inférieures aux plafonds définis pour l’attribution des logements conventionnés (environ 20 000 € pour une personne seule, 30 000 € pour un couple avec un enfant, valeurs variant selon la localisation). Décision du juge : Exceptions :Le bailleur propose un logement de remplacement adapté et à proximité. L’offre de relogement doit être concrète, écrite et préciseLe bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou justifie de ressources modestes équivalentes.Ces conditions sont alternatives pour le bailleur, mais cumulatives pour le locataire (Cass. Civ. 3e, 23 nov. 2017, n° 16-20.475). Exécution de l'ordonnance : Attention : les bailleurs personnes morales ne peuvent jamais être dispenser de l’ obligation de relogement. Particularités liées à la qualité des locataires Si le locataire est marié, le congé doit être adressé à chacun des époux sauf si le bailleur ignorait l’existence du conjoint (art. 9-1 loi 1989 ; Cass. Civ. 3, 19 oct. 2005 04.17-039).Si les locataires sont pacsés, la cotitularité n’est acquise que sur demande conjointe.En cas de colocation, le congé doit être notifié à chaque colocataire, même en cas de solidarité Le congé pour vendre : procédure et effets Conditions de délivrance Pourquoi ne pas agir seul ? Le congé pour vendre ne peut être valablement délivré qu’à l’échéance du bail si le bien est destiné à être vendu libre de toute occupation.En cas d’acquisition récente (moins de trois ans), le congé pour vente ne peut être délivré qu’à l’issue du premier renouvellement ou de la première reconduction tacite du bail (lois ALUR et Macron). Contenu du congé : offre de vente et droit de préemption Le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire qui dispose d’un droit de préemption sauf si la vente intervient entre parents jusqu’au troisième degré inclus et sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée minimale de deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis. Le congé doit, à peine de nullité :Indiquer le prix et les conditions de la vente (art. 15-II, loi n°89-462 du 6 juillet 1989).Accorder au locataire un délai de 2 mois pour accepter ou refuser l’offre.En revanche, il n’a pas à respecter les conditions de la loi « Carrez» (article 46 Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) qui impose de mentionner la superficie privative du lot ou de la fraction de lot lors de la vente d’un bien en copropriété Le non-respect du droit de préemption du locataire est sanctionné par la nullité de la vente mais n’ouvre aucun droit de substitution au profit de celui-ci (Cass Civ. 3°, 11 oct. 2018, n° 16-26.748) Lorsque le prix mentionné dans le congé inclut une commission d’agence, cette dernière n’est pas due par le locataire qui exerce son droit de préemption. Dans ce cas, le locataire est en droit : soit de demander le remboursement des honoraires d’agence (Civ. 3e, 3 juill. 2013, n° 12-19.442), soit d’accepter l’offre de vente en en déduisant le montant de la commission (Cass. Civ. 3e, 28 juin 2018, n° 17-14.605).Par ailleurs, si le congé est délivré de manière prématurée, c’est-à-dire avant les six derniers mois précédant l’échéance du bail, le délai de deux mois laissé au locataire pour accepter l’offre ne commence à courir qu’à partir du sixième mois avant le terme. Si le locataire accepte, il bénéficie :D’un délai de 2 mois pour conclure la vente,Porté à 4 mois s’il recourt à un prêt.En cas de refus ou d’échec, le bailleur peut vendre à un tiers, aux mêmes conditions. Si la vente est conclue à un prix inférieur, un second droit de préemption naît au profit du locataire, pour une durée de 1 mois (art. 15-II). Sanctions et fraude Un congé frauduleux justifié par une fausse volonté de vendre est puni d’une amende pouvant atteindre 6 000 € (personne physique) ou 30 000 € (personne morale) (art. 15- IV, loi n°89-462 du 6 juillet 1989)La vente sans respect du droit de préemption du locataire est nulle, mais n’ouvre pas droit à substitution (Cass; Civ. 3e, 11 oct. 2018, n° 16-26.748). Compte tenu du formalisme strict entourant la délivrance du congé, et des enjeux importants qu’il implique pour les deux parties, le recours à un commissaire de justice est vivement conseillé, même en l’absence de difficulté apparente. La jurisprudence se montre en effet particulièrement exigeante à l’égard du bailleur, afin de garantir le respect des droits du locataire, notamment lorsqu’il est âgé ou en situation de précarité. Partager cet article Nos dernières actualités Voir toutes les actualités PRO Que faire en cas d’impayés de loyer ? 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