Défiler pour découvrir Accueil / Actualités / Congé pour motif légitime et sérieux Congé pour motif légitime et sérieux Dans le cadre d’un bail d’habitation soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut donner congé que dans des cas limitativement prévus par la loi. En principe, la résiliation du bail en cours de contrat n’est pas possible. Toutefois, à l’échéance du bail, le bailleur peut refuser son renouvellement pour trois motifs prévus par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :– la vente du logement ;– la reprise du logement pour y habiter ;– l’existence d’un motif légitime et sérieux.Ce dernier cas permet au bailleur de mettre fin au bail lorsque certaines circonstances rendent la poursuite de la relation locative impossible ou inadaptée. La loi ne définissant pas précisément cette notion, son appréciation relève principalement de la jurisprudence et de l’appréciation souveraine des juges du fond. Célia Zeig COLLABORATRICE ACTA Service locatif Titulaire M2 droit de la responsabilité et de la réparation Articles récents Le refus de renouvellement du bail commercial et l’indemnité d’éviction 20 mars 2026 Congé pour motif légitime et sérieux 19 mars 2026 Les mesures conservatoires en matière de charges de copropriété 18 mars 2026 📅 Un congé uniquement possible à l’échéance du bail Le congé délivré par le bailleur constitue juridiquement un refus de renouvellement du bail. Il ne s’agit pas d’une résiliation anticipée du contrat.Par conséquent, le congé ne peut intervenir qu’au terme du bail. 📄 Les modalités de délivrance du congé La validité du congé suppose le respect des formalités prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé peut être délivré :– par lettre recommandée avec accusé de réception ;– par acte de commissaire de justice ;– ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le congé doit également respecter un délai de préavis de six mois avant l’échéance du bail pour les locations vides (et trois mois pour les locations meublées). Il doit être adressé à tous les titulaires du bail, notamment en cas de mariage ou de cotitularité (C. civ., art. 1751 ; loi du 6 juillet 1989, art. 9-1). La jurisprudence précise que l’efficacité du congé suppose sa réception effective par le locataire. Lorsque la lettre recommandée n’est pas réceptionnée ou n’est pas réclamée, il est nécessaire de procéder à une signification par commissaire de justice(Cass. 3e civ., 13 juill. 2011, n°10-20.478). 👥 Les locataires bénéficiant d’une protection particulière La loi prévoit une protection renforcée pour certains locataires. Selon l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, le congé ne peut être délivré lorsque : – le locataire est âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail ;– et que ses ressources sont inférieures aux plafonds fixés pour l’attribution des logements sociaux.La protection s’applique également lorsque le locataire de moins de 65 ans a à sa charge une personne de plus de 65 ans remplissant ces conditions de ressources. Les exceptions à la protection Le congé demeure toutefois possible lorsque :– le bailleur propose un logement de remplacement adapté et situé à proximité ;– le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ;– ou lorsque ses ressources sont inférieures aux mêmes plafonds. Ces conditions sont alternatives pour le bailleur mais cumulatives pour le locataire (Cass. 3e civ., 23 nov. 2017, n°16-20.475). 🚨 Les situations nécessitant une vigilance particulière Lorsque le locataire est marié, le congé doit être adressé à chacun des époux, sauf si le bailleur ignorait l’existence du conjoint (Cass. 3e civ., 19 oct. 2005 n°04-17.039). Pour les partenaires liés par un PACS, la cotitularité du bail n’est acquise que sur demande conjointe. En cas de colocation, le congé doit être notifié à chaque colocataire, même en présence d’une clause de solidarité (Cass. 3e civ., 22 mai 2013, n°12-17.969). 📖 La notion de motif légitime et sérieux L’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail pour motif légitime et sérieux, notamment lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations locatives.Cette notion est volontairement large. Les juridictions apprécient au cas par cas :→ la réalité des faits invoqués ;→ leur gravité ;→ et leur incidence sur la poursuite du bail.En cas de contestation, la preuve du motif invoqué incombe au bailleur. ➡️ Les motifs reconnus par la jurisprudence : La jurisprudence a notamment admis comme motifs légitimes et sérieux :– les retards répétés dans le paiement du loyer, même en l’absence de dette locative au moment du congé (Cass. 3e civ., 17 mai 2006 n°n° 05-14.495 ) ;– les troubles de voisinage graves ou répétés (Cour d’appel de Toulouse 25 mai 2022 RG n° 21/02125) ;– le non-respect des obligations locatives, comme l’absence d’assurance habitation ou la dégradation du logement. Les juridictions ont également admis que certains motifs liés aux besoins du bailleur puissent justifier un congé, notamment lorsque le logement doit être utilisé pour une activité professionnelle ou pour l’extension de locaux existants. 🚧 Les travaux importants comme motif légitime et sérieux La réalisation de travaux importants dans le logement peut également constituer un motif légitime et sérieux. Dans ce cas, les juges vérifient :– que le projet de travaux est réel et sérieux ;– que les travaux sont d’une ampleur suffisante ;– et qu’ils nécessitent la libération du logement. Le bailleur doit alors démontrer la réalité de son projet au moyen de documents tels que :– devis d’entreprises ;– rapports techniques ;– expertises ;– attestations. Illustrations jurisprudentielles La Cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 29 octobre 2019 (n°17-05559), a validé un congé délivré pour permettre la réalisation d’importants travaux de rénovation.Les travaux étaient notamment justifiés par une fissure importante dans le mur du séjour et un affaissement du sol dans la salle d’eau et les sanitaires. Les juges ont considéré que les devis et attestations produits démontraient le sérieux du projet de rénovation, justifiant la libération du logement. ✒️ Le contenu obligatoire du congé Pour être valable, le congé doit mentionner clairement :– le motif du congé ;– les éléments précis justifiant le motif légitime et sérieux. Il doit également être accompagné d’une notice d’information relative aux droits et voies de recours du locataire.Une motivation insuffisante peut entraîner la nullité du congé. ⚠️ Les sanctions en cas de congé frauduleux La délivrance d’un congé reposant sur un motif fictif ou frauduleux est sanctionnée par l’article 15-IV de la loi du 6 juillet 1989.Le bailleur encourt une amende pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale. Le juge peut également prononcer la nullité du congé, entraînant la poursuite du bail. ⚖️ L’intérêt du recours à un commissaire de Justice La délivrance d’un congé locatif obéit à un formalisme particulièrement strict.Le recours à un commissaire de justice permet :– de sécuriser la procédure ;– de garantir la preuve de la notification ;– et de prévenir les contestations liées à la réception du congé. Dans un domaine où les juridictions exercent un contrôle particulièrement rigoureux, l’intervention d’un commissaire de justice constitue une garantie de sécurité juridique pour le bailleur comme pour le locataire. Conclusion Le congé pour motif légitime et sérieux constitue un outil juridique permettant au bailleur de mettre fin au bail lorsque la poursuite de la relation locative n’apparaît plus possible.Toutefois, son usage demeure strictement encadré par la loi et la jurisprudence. Compte tenu du formalisme particulièrement exigeant applicable en matière de congé locatif, le recours à un commissaire de justice constitue un moyen efficace de sécuriser la procédure et de prévenir les risques de contestation ou de nullité du congé. Partager cet article Nos dernières actualités Voir toutes les actualités PRO Le refus de renouvellement du bail commercial et l’indemnité d’éviction PRO Les mesures conservatoires en matière de charges de copropriété PRO Le congé pour reprise du bailleur en bail d’habitation
