Résiliation du bail et délai du commandement visant la clause résolutoire

JURISPRUDENCE

DELAI DU COMMANDEMENT VISANT LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Civ. 3ème, avis 13 juin 2024, pourvoi n° 24-70.002

Cet avis de la Cour de Cassation répond à la question du délai qui doit être mentionné dans les commandements visant la clause résolutoire délivrés par les commissaires de justice en cas d’impayés de loyers.

L’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit en son 5° la réduction du délai qui doit être laissé au locataire pour payer ses loyers à compter de la délivrance du commandement. Ce délai qui était de 2 mois est réduit à 6 semaines.

Ce délai est il applicable imméditament à tous les baux en cours ou ne concerne-t-il que les nouveaux baux conclus après le 27 juillet 2023 ?

La Cour de Cassation répond que la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.
Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Les commandements délivrés sur le fondement de baux antérieurs au 27 juillet 2023 doivent donc mentionner un délai de 2 mois et non un délai de 6 semaines.

Reste à savoir si cette solution est applicable au baux renouvelé depuis le 27 juillet 2023
Reste également à savoir si un bail postérieur à cette date mais comportant une clause mentionnant un délai de 2 mois de manière erronée impose le respect de ce délai de 2 mois.

Pour éviter toute difficulté, il est impératif de bien vérifier aujourd’hui que lors de la signature d’un bail d’habitation la clause résolutoire vise un délai de 6 semaines et non pas de 2 mois.