Défiler pour découvrir Accueil / Actualités / Le refus de renouvellement du bail commercial et l’indemnité d’éviction Le refus de renouvellement du bail commercial et l’indemnité d’éviction Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, confère au locataire commerçant une protection particulière, notamment par la reconnaissance d’un droit au renouvellement de son bail. Ce droit vise à préserver la stabilité de l’exploitation commerciale et la valeur du fonds de commerce, laquelle est souvent étroitement liée à l’emplacement des locaux. En principe, le bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf ans, conformément à l’article L.145-4 du Code de commerce. À l’issue de cette période, le locataire peut ainsi prétendre au renouvellement du bail, sous réserve de remplir les conditions prévues par le statut des baux commerciaux.Toutefois, le bailleur conserve la faculté de refuser le renouvellement du bail. Dans cette hypothèse, sauf dans certains cas limitativement prévus par la loi, il doit verser au locataire une indemnité d’éviction, destinée à réparer le préjudice résultant de la perte du fonds de commerce. Ce mécanisme est notamment prévu par l’article L.145-14 du Code de commerce, qui permet au bailleur de refuser le renouvellement du bail tout en indemnisant le locataire évincé. Célia Zeig COLLABORATRICE ACTA Service locatif Titulaire M2 droit de la responsabilité et de la réparation Articles récents Le refus de renouvellement du bail commercial et l’indemnité d’éviction 20 mars 2026 Congé pour motif légitime et sérieux 19 mars 2026 Les mesures conservatoires en matière de charges de copropriété 18 mars 2026 Le droit au renouvellement du bail commercial Le droit au renouvellement constitue l’un des principes fondamentaux du statut des baux commerciaux. Il permet au locataire commerçant d’obtenir, à l’expiration du bail initial, la conclusion d’un nouveau bail portant sur les mêmes locaux, en principe pour une durée équivalente et selon des conditions similaires, sous réserve notamment de la possibilité pour le bailleur de solliciter une modification du montant du loyer.Ce droit est consacré par l’article L.145-8 du Code de commerce, qui prévoit que le propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail, sauf exceptions prévues par la loi. Cette règle vise à protéger la valeur économique du fonds de commerce, souvent étroitement liée à la localisation et à la stabilité des locaux dans lesquels l’activité est exercée. 🛡️ La protection du locataire est renforcée par l’article L.145-15 du Code de commerce, qui dispose que toute clause, stipulation ou arrangement ayant pour effet de priver le locataire du droit au renouvellement est réputé non écrit. Le droit au renouvellement présente ainsi un caractère d’ordre public, auquel les parties ne peuvent en principe pas déroger contractuellement.En pratique, ce droit se traduit également par l’obligation pour le bailleur qui refuserait le renouvellement du bail, sans pouvoir invoquer l’un des cas prévus par la loi permettant de s’y soustraire, de verser au locataire une indemnité d’éviction destinée à réparer le préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, conformément aux dispositions de l’article L.145-14 du Code de commerce. 📑 Toutefois, pour pouvoir prétendre au renouvellement de son bail, le locataire doit remplir certaines conditions prévues par le statut des baux commerciaux. Il doit notamment être propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux, exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale dans les lieux loués et être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, conformément aux dispositions des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. L’exploitation du fonds doit en principe avoir été effective au cours des trois années précédant l’expiration du bail ou la demande de renouvellement, conformément à l’article L.145-8 du Code de commerce, sauf motif légitime. 🛑 Il convient enfin de préciser que le locataire peut renoncer à son droit au renouvellement, mais uniquement après l’avoir acquis. Une telle renonciation ne peut donc intervenir lors de la conclusion du bail initial. La Cour de cassation exige par ailleurs que cette renonciation soit expresse, non équivoque et librement consentie, afin de garantir que le locataire renonce en toute connaissance de cause à la protection qui lui est accordée par le statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ., 17 octobre 2007, n°06-18.321). Le refus de renouvellement du bail commercial par le bailleur À l’expiration d’un bail commercial, le locataire bénéficie en principe d’un droit au renouvellement de son bail. Toutefois, le bailleur conserve la possibilité de s’opposer à ce renouvellement.Le refus de renouvellement peut intervenir dans deux situations distinctes :1️⃣ le refus de renouvellement avec indemnité d’éviction, qui constitue la situation la plus fréquente ;2️⃣ le refus de renouvellement sans indemnité, dans certains cas limitativement prévus par la loi.Dans la majorité des situations, le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit verser au locataire une indemnité d’éviction destinée à réparer le préjudice résultant de la perte du fonds de commerce. ✅ Le refus de renouvellement avec indemnité d’éviction Le principe est posé par l’article L.145-14 du Code de commerce, qui prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial, mais doit alors verser au locataire une indemnité d’éviction correspondant au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Dans cette hypothèse, le bailleur n’a pas à justifier d’un motif particulier : la loi lui permet de refuser le renouvellement dès lors qu’il accepte de compenser financièrement le locataire évincé. Cette indemnité a pour objectif de réparer les conséquences économiques de la perte du fonds de commerce, notamment lorsque celui-ci est étroitement lié à l’emplacement commercial. ❌ Le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction Dans certaines situations, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu de verser une indemnité d’éviction.Ces cas sont strictement encadrés par la loi, notamment par l’article L.145-17 du Code de commerce. Le bailleur peut notamment refuser le renouvellement sans indemnité :→ en cas de motif grave et légitime à l’encontre du locataire, par exemple un non-paiement répété des loyers ou des manquements graves aux obligations du bail ;→ lorsque l’immeuble est insalubre ou menace ruine, et qu’il ne peut être occupé sans danger → en cas de reconstruction ou de transformation de l’immeuble, dans certaines conditions prévues par le statut des baux commerciaux ;→ dans certaines hypothèses de reprise des locaux, notamment pour habitation ou reconstruction, prévues par les dispositions légales. Ces situations demeurent toutefois exceptionnelles, et leur mise en œuvre suppose généralement une analyse juridique précise. La procédure : le congé délivré par le bailleur ou la demande de renouvellement du locataire Le refus de renouvellement du bail commercial intervient généralement à l’initiative du bailleur, qui doit notifier sa décision au locataire par la délivrance d’un congé.Conformément à l’article L.145-9 du Code de commerce, ce congé doit être délivré au moins six mois avant l’expiration du bail et être signifié par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par acte de commissaire de justice. Toutefois, l’initiative du renouvellement peut également appartenir au locataire. En application de l’article L.145-10 du Code de commerce, le locataire peut en effet demander le renouvellement du bail :→ dans les six mois précédant l’expiration du bail ;→ ou à tout moment lorsque le bail se poursuit par tacite prolongation. Lorsque le locataire formule une demande de renouvellement, le bailleur dispose alors d’un délai de trois mois pour faire connaître sa position. À défaut de réponse dans ce délai, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail. Lorsque le bailleur refuse le renouvellement, le congé ou la réponse à la demande de renouvellement doit notamment mentionner :– les motifs du refus, lorsqu’un motif est invoqué ;– ou l’offre d’une indemnité d’éviction lorsque le refus intervient avec indemnité ;– la possibilité pour le locataire de contester le congé ou de solliciter l’indemnité devant le tribunal judiciaire ;– le délai de deux ans dont dispose le locataire pour agir en justice.À défaut de ces mentions, le congé peut être entaché de nullité, ce qui peut entraîner la poursuite du bail commercial. L’indemnité d’éviction L’indemnité d’éviction a pour objet de réparer l’intégralité du préjudice subi par le locataire du fait de la perte du fonds de commerce. Conformément à l’article L.145-14 du Code de commerce, cette indemnité comprend notamment :– la valeur marchande du fonds de commerce ;– les frais de déménagement ;– les frais de réinstallation dans un nouveau local ;– les droits de mutation nécessaires à l’acquisition d’un nouveau fonds ;– les frais liés à la perte de clientèle ;– plus généralement l’ensemble des préjudices directement liés à l’éviction. En pratique, l’indemnité d’éviction correspond souvent à la valeur du fonds de commerce, évaluée selon les usages de la profession (chiffre d’affaires, rentabilité, emplacement).` Le maintien dans les lieux du locataire Le locataire bénéficie d’une protection particulière tant que l’indemnité d’éviction n’a pas été versée.En vertu de l’article L.145-28 du Code de commerce, le locataire dispose d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement effectif de l’indemnité. Pendant cette période :→ le locataire continue d’occuper les locaux ;→ il doit verser une indemnité d’occupation, généralement équivalente au loyer. Ce mécanisme vise à éviter qu’un locataire soit contraint de quitter les lieux avant d’avoir obtenu l’indemnisation à laquelle il a droit. Les litiges relatifs au refus de renouvellement et au paiement de l’indemnité d’éviction relèvent de la compétence du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. La restitution des locaux Une fois l’indemnité d’éviction versée, le locataire doit restituer les locaux.Selon l’article L.145-29 du Code de commerce, le locataire dispose alors d’un délai de trois mois pour quitter les lieux.À défaut de restitution dans ce délai et après mise en demeure, une pénalité de 1 % par jour de retard sur le montant de l’indemnité d’éviction peut être appliquée. Le bailleur dispose d’une faculté particulière appelée droit de repentir.Prévu par l’article L.145-58 du Code de commerce, ce mécanisme permet au bailleur de revenir sur sa décision de refus de renouvellement et d’accepter finalement le renouvellement du bail.L’objectif est d’éviter le paiement d’une indemnité d’éviction lorsque celle-ci s’avère particulièrement élevée.Ce droit peut être exercé jusqu’à quinze jours après la décision judiciaire définitive fixant l’indemnité d’éviction.Toutefois, il ne peut être exercé que si :→ le locataire est toujours dans les lieux ;→ il n’a pas déjà acquis ou loué un autre local pour se réinstaller. Le rôle du commissaire de Justice Le commissaire de Justice intervient à plusieurs étapes de la procédure de non-renouvellement du bail commercial. Il peut notamment être chargé de :→ délivrer le congé avec refus de renouvellement, conformément aux exigences légales ;→ signifier les actes nécessaires à la procédure judiciaire ;→ exécuter les décisions de justice relatives au bail commercial ;→ accompagner le bailleur ou le locataire dans la sécurisation juridique de la procédure. Le recours à un commissaire de justice permet ainsi de garantir la validité de la procédure, notamment en veillant au respect des délais légaux et des mentions obligatoires prévues par le Code de commerce. Le refus de renouvellement d’un bail commercial constitue une procédure juridiquement encadrée. Le respect des règles du statut des baux commerciaux et des formalités prévues par le Code de commerce est essentiel afin d’éviter toute contestation et de sécuriser la situation juridique des parties. 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