Défiler pour découvrir Accueil / Actualités / Les mesures conservatoires en matière de charges de copropriété Les mesures conservatoires en matière de charges de copropriété Le recouvrement des charges de copropriété constitue un enjeu central pour la vie et l’équilibre financier des immeubles soumis au statut de la copropriété. Les impayés affectent directement la trésorerie du syndicat des copropriétaires, retardent la réalisation des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et font peser un risque financier sur l’ensemble des copropriétaires.Afin de prévenir l’insolvabilité du copropriétaire défaillant et de sécuriser les créances du syndicat, le législateur a progressivement renforcé les outils mis à sa disposition. Parmi eux, les mesures conservatoires occupent une place singulière : elles permettent de préserver le gage du créancier avant même l’obtention d’un titre exécutoire, en empêchant la dissipation des actifs du débiteur ou en les grevant d’une garantie.Le régime de ces mesures est encadré par le Code des procédures civiles d’exécution (CPCE). Surtout, la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 dite “Habitat dégradé” (entrée en vigueur le 11 avril 2024) a modifié l’article L511-2 CPCE : Dans un périmètre précisément défini, le syndicat des copropriétaires peut désormais faire pratiquer une saisie conservatoire avant tout procès, notamment sur un compte bancaire, puis engager l’action au fond dans un délai bref. Cette faculté présente un intérêt évident : elle accélère l’action du créancier, crée un effet de surprise et renforce la position du syndicat dans la négociation. La commission des affaires économiques du Sénat soulignait, lors de l’examen du texte (rapport du 14 février 2024), qu’une mesure conservatoire pratiquée sans commandement préalable ni autorisation judiciaire constituait un levier efficace, notamment pour éviter que la dette ne soit soldée in extremis, laissant les frais à la charge de la copropriété. Pour autant, la réforme ne doit pas être surestimée. Elle ne supprime ni les conditions de fond des mesures conservatoires, ni les risques de contestation, et l’assiette des créances susceptibles d’être garanties demeure discutée. En pratique, une mesure conservatoire mal calibrée expose le syndicat à une mainlevée, voire à une action en responsabilité. Célia Zeig COLLABORATRICE ACTA Service locatif Titulaire M2 droit de la responsabilité et de la réparation Articles récents Les mesures conservatoires en matière de charges de copropriété 18 mars 2026 Le congé pour reprise du bailleur en bail d’habitation 16 mars 2026 La déspécialisation du bail commercial 16 mars 2026 I. Les charges de copropriété : cadre légal et rôle du syndic Pour financer les dépenses courantes de l’immeuble — maintenance, fonctionnement et administration des parties communes — le syndicat vote chaque année un budget prévisionnel (art. 14-1 de la loi du 10 juillet 1965). Les copropriétaires sont tenus de verser des provisions, le plus souvent trimestrielles, exigibles aux dates fixées par l’assemblée générale.Le syndic de copropriété se trouve en première ligne dans la gestion des impayés. Il établit les comptes, suit la situation financière de la copropriété et engage les diligences nécessaires : relances, mises en demeure, puis procédures de recouvrement. La gestion des défauts de paiement est déterminante, car elle conditionne la capacité du syndicat à assurer la conservation de l’immeuble et la continuité des services collectifs. II. Les mesures conservatoires : définition et finalité Une mesure conservatoire est une mesure provisoire destinée à préserver le gage du créancier en empêchant la dissipation des actifs du débiteur, dans l’attente de l’obtention d’un titre exécutoire (art. L. 511-1 CPCE). Elle ne tend pas au paiement immédiat, mais à la sécurisation de l’exécution future.Les mesures conservatoires prennent principalement deux formes :– La saisie conservatoire, qui rend un bien ou une créance indisponible (art. L. 521-1 CPCE) ;– La sûreté judiciaire, qui confère au créancier un droit réel de garantie, avec droit de préférence et droit de suite, sans immobiliser le bien (art. L. 531-2 CPCE).La logique est résolument préventive. Pour éviter des abus, la mesure doit être suivie d’une action au fond destinée à l’obtention d’un titre exécutoire, puis à la conversion de la mesure (saisie conservatoire) ou à la consolidation de la sûreté judiciaire. III. Le régime juridique des mesures conservatoires et la réforme de 2024 Le principe : l’autorisation judiciaire préalable En principe, le créancier qui souhaite pratiquer une mesure conservatoire doit solliciter l’autorisation du juge, en démontrant deux conditions cumulatives (art. L. 511-1 CPCE) :– L’existence d’une créance paraissant fondée en son principe ;– Des circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. La dérogation : la saisie conservatoire sans juge préalable L’article L. 511-2 du CPCE prévoit, dans des hypothèses limitativement énumérées, que l’autorisation judiciaire préalable n’est pas requise. Depuis la réforme de 2024, ce texte vise expressément certaines créances de copropriété.Dans sa rédaction issue de la loi Habitat dégradé, l’article L. 511-2 permet au syndicat de pratiquer une saisie conservatoire en cas de défaut de paiement des provisions visées à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qu’elles soient exigibles ou rendues exigibles par anticipation.Concrètement, le syndicat peut ainsi pratiquer une saisie conservatoire avant tout procès, à charge pour lui d’engager ensuite l’action au fond dans le délai requis. L’articulation avec l’article 19-2 de la loi de 1965 et la question de l’assiette L’article 19-2, alinéa 1er, prévoit qu’à défaut de paiement d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, certaines sommes deviennent immédiatement exigibles. Dès lors, lorsque le syndicat entend viser des provisions rendues exigibles par anticipation, il doit sécuriser rigoureusement :– La mise en demeure (contenu et mentions) ;– La preuve de sa réception ;– L’écoulement effectif du délai de trente jours. L’analyse doctrinale conduit toutefois à une lecture prudente de l’assiette des créances susceptibles d’être garanties. Celle-ci pourrait être limitée aux seules provisions relevant de l’article 14-1 (budget prévisionnel et certains travaux votés), à l’exclusion notamment :– Des frais de recouvrement ;– Des cotisations au fonds de travaux ;– Et, selon l’interprétation retenue, de certaines sommes afférentes à des exercices antérieurs. Dans cette hypothèse, les montants effectivement bloquables peuvent s’avérer modestes, obligeant le syndicat à recourir à d’autres procédures pour le reliquat, avec un risque de multiplication des frais. Le maintien des conditions de fond et les risques contentieux La dispense d’autorisation judiciaire préalable ne dispense pas le syndicat de démontrer, en cas de contestation, les conditions de fond prévues par l’article L. 511-1 CPCE. La jurisprudence rappelle de manière constante que ces conditions demeurent cumulatives, y compris lorsque la saisie est pratiquée sur le fondement de l’article L. 511-2 (CA Rouen, 17 mai 2023, n° 22/02336).En cas de mainlevée, le syndicat peut en outre être condamné à réparer le préjudice causé sur le fondement de l’article L. 512-2 du CPCE, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute (Cass. 3e civ., 21 oct. 2009, n° 08-12.687). IV. La mise en œuvre des mesures conservatoires : choix, procédure et délais Le pouvoir d’initiative du syndic Conformément à l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic est dispensé d’obtenir une autorisation préalable de l’assemblée générale pour engager des actions en recouvrement et pratiquer des mesures conservatoires. Il demeure toutefois tenu d’en rendre compte à la prochaine assemblée générale, dans un souci de transparence. Les mesures conservatoires envisageables Le choix de la mesure dépend de la situation patrimoniale du copropriétaire débiteur et de l’objectif poursuivi.La saisie conservatoire de créances est la plus fréquemment utilisée. Elle peut porter sur les comptes bancaires du débiteur, les loyers dus par un locataire ou, plus largement, toute créance détenue par un tiers. Elle présente un fort effet de pression et une efficacité immédiate.La saisie conservatoire de biens meubles corporels est juridiquement possible, mais son intérêt pratique est plus limité, en raison de la valeur souvent modeste des biens concernés.La saisie conservatoire de droits incorporels (parts sociales, valeurs mobilières, droits financiers) peut être pertinente lorsque le débiteur dispose d’un patrimoine financier structuré, mais elle suppose une identification précise des droits saisis. Les sûretés judiciaires Outre les saisies conservatoires, le syndicat peut recourir aux sûretés judiciaires prévues aux articles L. 531-1 et suivants du CPCE. Celles-ci confèrent un droit réel de garantie, sans immobiliser le bien notamment le nantissement de parts sociales ou de valeurs mobilières.Ces sûretés font l’objet d’une publicité provisoire, destinée à préserver le rang du créancier, puis d’une publicité définitive après obtention d’un titre exécutoire passé en force de chose jugée (art. R. 533-1 CPCE). La conversion et l’exigence du titre exécutoire La mesure conservatoire n’a pas vocation à demeurer provisoire. Lorsqu’elle est pratiquée avant tout procès, le syndicat doit engager une action au fond afin d’obtenir un titre exécutoire.Conformément à l’article R. 511-7 du CPCE, cette action doit être introduite dans le délai d’un mois suivant l’exécution de la mesure, à peine de caducité. Le délai court à compter de l’exécution matérielle de la mesure et son non-respect entraîne la caducité automatique, sans qu’il soit besoin de démontrer un grief.Après l’obtention du titre, la saisie conservatoire doit être convertie en mesure d’exécution (par exemple en saisie-attribution), tandis que la sûreté judiciaire provisoire doit être consolidée par la publicité définitive correspondante. V. Limites opérationnelles et stratégie La saisie bancaire est souvent privilégiée, mais elle suppose de disposer des coordonnées bancaires du débiteur. Or, dans le cadre d’une mesure pratiquée avant tout procès, le commissaire de justice ne bénéficie pas nécessairement d’un accès permettant d’identifier la banque via le FICOBA. La stratégie doit donc être anticipée, en envisageant des cibles alternatives (loyers, autres créances, sûretés). Conclusion La réforme de 2024 a instauré un levier efficace en permettant, dans le champ de l’article 19-2 de la loi de 1965, la pratique d’une saisie conservatoire avant tout procès, suivie d’une assignation rapide. L’outil est attractif, car il protège le gage du syndicat et peut prévenir les manœuvres dilatoires.Il doit toutefois être manié avec rigueur. L’assiette des créances susceptibles d’être garanties demeure discutée, la mesure reste exposée à la contestation, et les conditions de fond prévues par l’article L. 511-1 du CPCE continuent de s’imposer. En cas de mainlevée, le syndicat s’expose en outre à une réparation sur le fondement de l’article L. 512-2 du CPCE. Nos dernières actualités Voir toutes les actualités PRO Le congé pour reprise du bailleur en bail d’habitation PRO La déspécialisation du bail commercial PRO Le prix du bail commercial
